Hej LLO

Jeg er medlem hos jer, og håber I kan hjælpe mig med, hvordan jeg skal forholde mig. Jeg er flyttet ind 1. maj 2023, men har stadig ikke fået en lejekontrakt, selvom jeg har bedt om det mange gange. Da jeg flyttede ind, aftalte jeg med udlejer, at jeg skulle betale 5.500 kr. i husleje pr. måned. til udlejers konto, og så fik jeg nøglerne udleveret, men jeg troede, at jeg ville få en kontrakt.

Derudover, så er der mange ting galt med huset, fx stikker nogle kabler ud af væggen i stuen, vinduet i soveværelset kan ikke lukkes rigtigt, lågerne i køkkenet hænger skævt, lidt af tapetet i stuen er begyndt at gå løs, udluftningskanalen i badeværelset virker ikke mere, og så er malingen på dørkarmene begyndt at krakelere. Hvad skal jeg gøre, når udlejer ikke længere vil tage telefonen, når jeg ringer?

 

Mvh.

Et frustreret medlem

 

LLO’s svar:

Kære frustrerede medlem

Tak for din mail. Jeg kan godt forstå, at det må være frustrerende, når din udlejer ikke længere er til at komme i kontakt med.

I forhold til spørgsmålet om lejekontrakt så kan man som udgangspunkt sagtens indgå en lejeaftale mundtligt. Det er dog sådan, at hvis en af parterne kræver det, så skal lejeaftalen udformes skriftligt. Det er dog vigtigt, at hvis aftalen laves skriftligt også, så skal det være de samme vilkår som den aftale, der allerede er indgået (medmindre man selvfølgelig aftaler andet).

Når I ikke har lavet nogen aftale om, at du skal overtage nogen del af vedligeholdelsespligten for udlejer, så betyder det, at udlejer både står for den indvendige og den udvendige vedligeholdelse, og dét har betydning i forhold til dit næste spørgsmål.

Jeg forstår det sådan, at du kun har haft kontakt til udlejer telefonisk, og i forhold til de mangler der er i boligen, vil jeg anbefale, at du kontakter udlejer skriftligt. Lav en liste over de mangler, der aktuelt er i lejemålet, og hvis det er meget omfattende, så del eventuelt listen op efter rum i boligen. Når du skriver til udlejer, så referer gerne til tidligere mundtlige aftaler så det dermed skriftliggøres, og så gør ham opmærksom på, at det er disse mangler, der er i boligen, og bed ham så sørge for udbedring af manglerne indenfor en nærmere bestemt frist, fx 2 uger.

Kan eller vil udlejer ikke udbedre manglerne, vil sagen kunne indsendes til Huslejenævnet i kommunen. Når sagen har været i høring og der er foretaget besigtigelse, vil nævnet kunne pålægge udlejer at udbedre manglerne inden en frist som nævnet fastsætter, og så vil de også kunne tage stilling til, hvor meget lejen kan nedsættes fremadrettet, hvis udlejer ikke sørger for udbedring indenfor nævnets frist.

Hvis det bliver aktuelt, anbefaler jeg at du kontakter din lokale LLO-afdeling, som vil kunne hjælpe med rådgivning om forløbet.

 

Med venlig hilsen

Rikke Daugaard Jepsen

Kontorleder, cand.jur. LLO – Servicekontoret i Aarhus

 

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

En ny undersøgelse viser, at det at bo til leje i privat udlejning kan føre til hurtigere biologisk aldring.

Faktisk viser resultaterne, at boligforhold kan have en større indvirkning på biologisk aldring end faktorer som rygning og arbejdsløshed.

Det er vigtigt at bemærke, at studiet ikke er dansk og derfor ikke direkte sammenligneligt med danske forhold.

Studiet tager udgangspunkt af personer i Storbritanien. Her er det (i grove træk) jungleloven, der gælder på lejemarkedet: Der er ingen nævneværdig lejerbeskyttelse. Det betyder fx at lejere kan opsiges uden begrundelse, hvilket skaber usikkerhed om boligsituationen.

Lejere, som ikke bor privat, men i "social housing" oplever ikke den samme aldring. Social housing er kendetegnet ved en lavere husleje, opsigelsesbeskyttelse og bedre vedligeholdte ejendomme.

Undersøgelsen indikerer dermed, at ordentlige boligforhold kan medvirke til bedre sundhed og trivsel.

Forfatterne til undersøgelsen konkluderer: “Policies to reduce the stress and uncertainty associated with private renting, such as ending no-fault evictions, limiting rent increases and improving conditions, may go some way to reducing the negative impacts.”

Jeg læser resultaterne som en påmindelse om, at boligpolitik ikke bare handler om fortolkning af lejekontrakter, men at det er vores liv og sundhed, det handler om.

Et lille lyspunkt er dog, at hvis personerne oplever forbedringer eller ændringer i boligforholdene, kan de negative sundhedseffekter muligvis afbødes eller vendes.

Læs evt. også The Guardians artikel om undersøgelsen.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Ny lovgivning betyder, at flere tusind lejere risikerer lejestigninger - og de risikerer at komme med få dages frist.

Normalt skal huslejeforhøjelser varsles med tre måneders varsel, men der er dog undtagelser hertil.

En af undtagelserne er forhøjelser som blot skal "meddeles" og ikke "varsles".

Stigninger som skyldes udviklingen i nettoprisindekset (også kaldt NPI-reguleringer) sker som meddelelse -ikke varsling- og derfor med kortere frist.

Pga. en fejl i sammenskrivningen af lejeloven fra 2022, så udgik muligheden for NPI-regulering af visse kontrakter. Nemlig de kontrakter, der er indgået efter 1.7.2022 og hvor huslejen er fastsat efter reglerne i lejelovens § 19. Det er mit skøn at ca. 10-15.000 kontrakter er i denne katagori.

Folketinget lovliggør de ulovlige vilkår i kontrakterne med tilbagevirkende kraft.

Det får dog ikke virkning for lejerne pr. d. 1.1.2024, men typisk fra d. 1.4.2024 (dog længere tid, hvis lejerne har længere opsigelsesvarsel).

Problemet er dog, at med mindre lejerne læser Lovtidende, så ved de ikke, at denne huslejestigning kommer.

Hvis udlejer meddeler stigningen sidst i marts med virkning d. 1. april, så kan udlejer lovligt sætte huslejen op.

Kristian Bøgsted fra Danmarksdemokraterne har stillet spørgsmål til ministeren herom, men hun afviser med den tvivlsomme begrundelse at lejerne jo selv har indgået aftalen. -også selvom den aftale slet ikke var lovlig ved indgåelsen!

Det bør rettes op inden lovforslaget tredjebehandles d. 19 december.

Lejerne bør få et passende varsel fra deres udlejer om at et ulovligt vilkår lovliggøres og medfører en huslejestigning.

Det er kun rimeligt.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

 

Billund Kommune har toppet EjendomDanmarks liste over “ejendomsvenlighed”.

Det sker til dels fordi kommunen er ureguleret.

Det betyder, at lejere i Billund kommune har færre rettigheder end de ca. 9 ud af 10 øvrige lejere i Danmark, der bor i såkaldte "regulerede kommuner".

Lejerne har dermed lavere beskyttelse ved:

1️⃣ Huslejefastsættelse
2️⃣ Huslejestigninger
3️⃣ Begrænsninger i vedligeholdelsespligt og flere andre forhold.

Det er fint nok at være stolt af lav kriminalitet og kort sagsbehandlingstid, men manglende lejerbeskyttelse er ikke noget at belønne eller fejre.

Ejendom Danmarks Baggrundsnotat om årlig undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed  

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark

Det er et stort problem for retssikkerheden og rammer socialt skævt - også for lejerne - at småsagsgrænsen hæves.

Ordet "småsager" bruges om en særlig type retssager.

De føres som udgangspunkt føres uden advokat, men at retten i stedet hjælper med at forberede sagen.

I dag behandles sager på krav under 50.000 kr. som udgangspunkt på denne måde. Folketinget foreslår at sætte denne grænse op til 100.000 kr.

Danske Advokaters formand Jesper Rothe udtalte:

"Jeg er meget ked af, at beløbsgrænsen i de såkaldte småsager hæves til 100.000 kr. Det er mange penge for de fleste mennesker, og det vil ramme socialt skævt og i praksis betyde, at langt flere vil stå helt uden advokathjælp i denne type sager”.

Det rammer hovedet på sømmet.

Din modpart kan nemlig sagtens møde med advokat alligevel. Det er ikke forbudt.

Forsikringsselskaber dækker typisk kun en (lille) del af omkostningerne for småsager.

Særligt i lejeretten kan dette blive en udfordring: Fx skal parterne slås om en fraflytningsregning på mindst 100.000 kr. før der kommer advokater på sagen - som udgangspunkt.

Som lejer kan du derfor risikere, at din udlejer alligvel møder med advokat, men din forsikring dækker ikke - eller næsten ikke - dine omkostninger, derfor må du møde som lægmand.

Selvom retten kan hjælpe i processen, så bliver det aldrig en fair kamp.

Endeligt kan man spørge, om det ikke skyldes inflation, at beløbsgrænsen hæves. Her er svaret nej.

Småsagsprocessen blev indført pr. 1.1.2008 med grænsen på 50.000. Regulerer man beløbet med nettoprisindekset, så stiger det til 67.216 kr. (pr. oktober 2023) Ikke 100.000 kr.

Justitsministeriet anslår at hævelsen af grænsen vil medføre en potentiel besparelse på 6,9 mio. kr. om året. Domstolene får et samlet bevillingsløft på mere end 200 mio. om året.

Link til aftale om domstolenes økonomi 2024-2027

 

Skal lejeretlige sager hives ud af småsagsprocessen?

Ændringen sker på baggrund af en anbefaling fra Retsplejerådet.

Det er dog værd at notere sig præcis hvad Retsplejerådet anbefaler. De vil netop gøre muligheden for at undgå småsagsprocessen mere tydelig:

Uddrag fra Retsplejerådet - Katalog med anbefalinger til nedbringelse af sagsbehandlingstiden i civile sager ved domstolene s. 17:

"Retsplejerådet anbefaler alligevel at justere bestemmelsen herom i retsplejelovens § 402, dels for at tydeliggøre, at sager, der angår komplicerede faktiske eller retlige spørgsmål, kan løftes ud af småsagsprocessen, uanset om de drejer sig om beløb under eller over den nuværende beløbsgrænse på 50.000 kr., dels for særligt at fremhæve, at f.eks. sager om lejeretlige spørgsmål, sager hvor en forenklet sagkyndig erklæring ikke er tilstrækkelig, men hvor der er behov for et egentligt syn og skøn, og personskadesager mv. – som der med en forhøjelse af beløbsgrænsen vil blive flere af – ofte vil skulle løftes ud af småsagsprocessen."

Muligheden for at hive sager ud af småsagsprocessen - og over i den almindelige civileretlige proces - bruges i øvrigt ikke særligt ofte.

Af de ca. 20.000 småsager, der årligt behandles ved domstolene overgår kun ca. 1.000 sager eller ca. 5% til den almindelige civilretlige proces.

Måske vil det være nemmest bare at hive lejeretlige sager helt ud af småsagsprocessen.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.