Ligesom Liberal Alliance melder ABF (Andelsboligernes Fællesrepræsentation) nu klart ud, at de ikke ønsker bedre vilkår for lejerne, på trods af massive problemer med udenlandske kapitalfonde.

Folketingets partier kigger lige nu på muligheden for at få ændret den paragraf, der gør det muligt at sætte huslejen meget højt op, og som tømmer de store byer for betalelige boliger.

Drøftelserne tager udgangspunkt i den rapport et ministerielt ekspertudvalg fremlagde i oktober.

 

Ingen forbedringer til lejerne af hensyn til andelshavernes friværdier

I weekenden gik Liberal Alliance fra de politiske forhandlinger, og i går meldte Andelsboligernes Fællesrepræsentation (ABF) ud, at ingen af ekspertgruppens løsninger er acceptable for ABF.

ABF’s direktør Jan Hansen udtaler i går til Berlingske:

”Der er ikke noget af det [ekspertudvalgets anbefalinger -red], der er spiseligt. Ligegyldigt om man vælger det ene, det andet eller det tredje, vil det få en negativ konsekvens for andelsboligforeningerne."

Ikke engang kravet om at boligerne skal være mere klimavenlige førend der kan kræves høj husleje, kan således accepteres.

 

Lejerne betaler for andelshavernes værdistigninger

Andelsboligerne bliver påvirket, fordi de sammenligner ejendommens værdi med udlejningsejendomme.

Jo højere husleje lejerne betaler, jo højere værdi har udlejningsejendommen. Andelshaverne må spejle sig i denne udvikling, og oplever derfor de samme værdistigninger som udlejningsejendommene, selvom de ikke lejer noget ud.

Værdien af udlejningsejendomme er mere end tredoblet siden 1995 (renset for inflation), andelshaverne har igen oplevet de samme værdistigninger.

 

LLO klar med redningsplanke til andelshaverne

LLO har foreslået at de nuværende valuarvurderinger får lov at fortsætte i 10 år.

På den måde får andelshaverne ikke et tab med det samme, og et fald i valuarvurderingen vil blive opvejet af de naturlige værdistigninger ejendommen vil opleve i løbet af 10 år

”I LLO er vi skuffede over ABF. Alt der medfører, selv et beskedent fald i andelshavernes friværdier afvises, imens udlejers gevinst ved at smide de gamle lejere ud bliver større og større.” Udtaler Helene Toxværd, landsformand i LLO og fortsætter:

”Mange af de tidligere lejere, der stiftede en andelsboligforening og blev andelshavere, ville ikke have den mulighed i dag, fordi de høje huslejer har pustet ejendomspriserne for højt op. Hvis man skal stifte en andelsbolig i dag, man låne om kap med kapitalfonde som Blackstone, og det kan almindelige mennesker ikke. Det er derfor en meget kortsigtet strategi ABF har valgt”.

 

Fakta:

Om valuarvurderinger:

Valuarvurderingen afhænger ikke af hvad lejeindtægten er nu. Vurderingen baseres i stedet på en valuars vurdering af, hvad ejendommen ville være værd, hvis alle de nuværende andelshavere flyttede, der blev brugt penge på at modernisere ejendommen og sætte huslejen op efter den dyre huslejeparagraf 5,2. Dette omregnes til nutidsværdier.

Ejendommens værdi stiger derfor selvom ejendommen fx har ældgamle køkkener og badeværelser. Den stiger nemlig allerede på grund af potentialet for forbedringer.

Næsten ingen nystiftede andelsboliger:

Ekspertudvalget har tydeliggjort, at der kun omdannes 500 lejeboliger til andelsboliger om året p.t. Det er ca. en syvendedel af hvad der blev stiftet før finanskrisen.

Den amerikanske kapitalfond Blackstone er blevet skræmmebillede på griske ejendomsmatadorer, som jager almindelige lønmodtagere ud af storbyerne. Men en stor del af udlejningskarreerne ejes af lønmodtagernes egne pensionskasser. Og de sætter også huslejerne markant op.

Hør mere i Orientering på P1.

 

 

 

Danmark har tiltrådt konventionen om økonomiske, sociale og kulturelle rettigheder. Dermed følger en række krav og minimumsbetingelser, som Danmark forpligter sig til at overholde;  bl.a. at sørge for, at deres borgere har adgang til en passende bolig og til fortsat forbedring af egne levevilkår. 

Den 18. oktober kom FNs komite vedr. økonomiske, sociale og kulturelle rettigheder, med følgende kritik:

“ Komiteen udtrykker bekymring over manglen på betalelige boliger hos medlemsstaten [Danmark -red.], hvilket forværres af den stigende tendens med erhvervelse af ejendomme af private investorer, der i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforhold § 5, stk. 2 har tilladelse til at hæve huslejen til ”det lejedes værdi (artikel 11)” [egen oversættelse].

Komiteen anbefaler at Danmark

”bygger flere betalelige boliger og […] identificerer nødvendige skridt mod urimelige      huslejeniveauer og huslejeforhøjelser.” [egen oversættelse].

FN har altså vurderet, at Danmark ikke foretager sig nødvendige for at sikre denne adgang og kritiserer blandt andet, at loven giver mulighed for ’renovictions’, dvs. lejeforhøjelser så store, at man ikke har råd til at bo.

I LLO forstår vi ovennævnte som et vink med en vognstang:

• Hvis §5,2 beholdes i sin nuværende form, svækker det Danmark mulighed for at leve op til FNs anbefaling og de konventioner vi selv har tilsluttet os.

Og beskeden må derfor være klar:

• Gør noget ved boligreguleringslovens § 5,stk. 2.

En betalelig bolig er en menneskeret!

Men ikke kun § 5, stk. 2. møder kritik fra FN, det gør den såkaldte ”Ghettopakken” også:

Komiteen er bekymret over, at [ghettopakken] krænker rettigheder som f.eks. opholdsret og forældres frihed til at vælge deres børns uddannelse. Komiteen er også bekymret over, at loven er diskriminerende, da den blandt andet indfører kategorisering af områder som ”ghettoer” defineret af andelen af ​​indbyggere fra ”ikke-vestlige” lande, hvilket ikke kun resulterer i forskelsbehandling på grund af etnisk oprindelse og nationalitet, men også yderligere marginaliserer dem og sørger for en fordobling af straffe for forbrydelser begået i ”øgede strafzoner” [egen oversættelse].

I LLO håber vi, at det gør indtryk, når Danmark på denne måde får kritik fra den komité i FN, der skal påse, at vi overholder de konventioner, vi har tilsluttet os.

Du kan læse hele rapporten her: https://tbinternet.ohchr.org/Treaties/CESCR/Shared%20Documents/DNK/E_C-12_DNK_CO_6_37523_E.docx

 

Du kan læse de refererede afsnit (på engelsk) nedenfor:

49.                 The Committee expresses concern at the shortage of affordable housing in the State party, which is exacerbated by the increasing trend of the acquisition of properties by private investors who, under the 1996 law No. 5.2 on Temporary Regulation of Housing Conditions, are authorized to augment rents up to the “value of the rented dwelling” (art. 11).

50.                 The Committee recommends that the State party increase the stock of affordable housing units. It also recommends that the research to be undertaken on the scope and effect of housing regulation also (a) consider the impact of existing legislation on the affordability of housing, especially for disadvantaged and marginalized groups; (b) identify appropriate means against unreasonable rent levels or rent increases; and (c) assess the adequacy of the amount and eligibility requirements for housing benefits. The Committee refers the State party to its general comment No. 4 (1991) on the right to adequate housing.

51.                 While appreciating that law L38 (law amending the Social Housing Act, Social Housing Rent Act and the Rent Act) seeks to address residential segregation and enhance social cohesion in the State party, the Committee is concerned that it infringes upon rights such as the freedom of residence and the liberty of parents to choose their children’s education. The Committee is also concerned that the law is discriminatory as, among others, it introduces the categorization of areas as “ghettos” defined by the proportion of residents from “non-Western” countries thus not only resulting in discrimination based on ethnic origin and nationality but also further marginalizing them, and provides for the doubling of sentences for crimes committed in “increased punishment zones”. Furthermore, the Committee is concerned that rather than providing for support, the law introduces sanctions, such as the withdrawal of child benefit if parents do not enrol their children in mandatory language programmes or develop their Danish language skills at home (arts. 11, 10, 2(2)).

52.                 The Committee urges the State party to adopt a rights-based approach to its efforts to address residential segregation and to enhance social cohesion. In this regards, it recommends that the State party:

(a)                  Remove the definitional element of a “ghetto” with reference to residents from “non-Western” countries, a discriminator on the basis of ethnic origin and nationality;

(b)                  Assess the impact of the “Ghetto package” on affected communities;

(c)                  Remove the coercive and punitive elements of law L38;

(d)                  Repeal all provisions that have direct or indirect discriminatory effect on refugees, migrants, and residents of the “ghetto” areas;

(e)                  Identify, in meaningful consultation with concerned communities, the necessary support to facilitate their integration; and

(f)                  Ensure that evictions and rehousing respect human rights standards.

I de seneste ugers polemik om den mulige afskaffelse af Boligreguleringslovens §5, stk. 2 (forbedringer af lejeboliger med forrentninger op til 25%), kæmper de danske udlejere med alle de våben de har til rådighed. Det gør de selvfølgelig, fordi §5, stk. 2 giver dem meget store afkast.

Et af de våben udlejernes forening – EjendomDanmark – bruger, er at skubbe andelsboligerne foran sig. Selv om EjendomDanmark slet ikke repræsenterer andelsboligforeningerne eller andelsbolighaverne, så har foreningen brugt mange kræfter på at overbevise om, at en lang række andelsboligforeninger vil blive insolvente og andelshaverne tabe næsten alle deres penge, hvis man overhovedet rører ved lejelovgivningen.

Der er ikke nogen undersøgelser, der dokumenterer disse påstande, som er baseret på en række skøn.

Et ekspertudvalg under boligministeriet arbejder lige nu på blandt andet at belyse, hvad en afskaffelse af §5, stk. 2 vil betyde. Inden resultaterne af denne undersøgelse foreligger, kan man kun se EjendomDanmarks kampagne som et forsøg på at skræmme andelshaverne og offentligheden. En skræmmekampagne, der er en slet skjult kampagne for at bevare de gode afkast for de private udlejere.

I LLO går vi ikke ind for, at de andelshavere, der har været tvunget til at købe en dyr bolig i de sidste år, skal lide tab. Priserne på andelsboliger er eksploderet de sidste 5 år. Dem der har haft udbytte af disse stigninger, er de andelshavere, der har solgt deres andele. – Mens det er de andelshavere, der har købt, som risikerer at sidde med sorteper.

Det er nødvendigt at dæmpe priserne på andelsboligmarkedet. Det er det af flere årsager. Først og fremmest fordi andelsboligerne med de høje priser bevæger sig væk fra at være en demokratisk boligform for alle. Og dermed kommer den skatterabat andelshaverne i dag får, i fare for at blive udsat for et politisk indgreb. For hele samfundets skyld er det også nødvendigt at dæmpe boligpriserne, så vi ikke bevæger os ind i en boligboble og en gentagelse af Finanskrisen.

For at skåne de nyslåede andelshavere for tab foreslår LLO, at de såkaldte valuarvurderinger, der bruges til at beregne andelsboligforeningernes egenkapital og andelenes værdi, midlertidigt kan bruges i ti år i stedet for som nu i halvandet år.

Det vil betyde, at de andelshavere, der har købt for nylig, ikke vil tabe penge, når de sælger. Sker denne forlængelse samtidig med en afskaffelse af §5, stk. 2, vil det samtidig dæmpe prisstigningerne på andelsmarkedet. Andelsboligmarkedet får med denne ordning ti år til at stabilisere sig.

Kontaktoplysninger: Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk