Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark

Højesteret har netop afgjort beregningen af sagsomkostninger ved andelshavers eksklusion. Dette skete ved en kendelse af 1. september 2023.

En andelshaver blev forsøgt ekskluderet af sin andelsboligforening. Han blev frikendt i boligretten og hans modpart skulle betale sagens omkostninger.

Spørgsmålet var derefter, hvordan man skal beregne andelshaverens omkostninger.

Boligretten havde taget udgangspunkt i et års boligafgift og fastsat andelshavers sagsomkostninger til 35.000 kr.

Andelshaver kærede sagsomkostningerne med påstand om, at det var værdien af andelsboligerne på 1.953.400 kr. (sagen vedrørte bl.a. sammenlægning af to andele).

Højesteret endte med at fastslå opgørelsesmetoden anderledes end både boligretten og andelshavers påstand.

Sagens værdi skulle opgøres som nettoværdien af påstanden. Det vil sige, at selvom to andelsboliger har en værdi på ca. 1.950.000 kr. Så ville andelshaveren jo modtage dette beløb ved et tvangssalg ifm. andelshavers eventuelle eksklusion. Udgangspunktet var derfor en sagsgenstand på 0 kr.

Sagens karakter, det opnåede resultat, parternes interesse i sagen og advokatarbejdets omfang tillægges dog betydning. Desuden tillægges andelenes værdi på 1,9 mio ”en vis betydning” Beløbet endte alligevel med at blive sat op til 75.000 kr. (inkl. Moms)

Højesterets begrundelse:

Ved fastsættelse af sagsomkostninger skal der i almindelighed tages udgangspunkt i sagens værdi og karakter, men samtidig tages hensyn til det opnåede resultat, betydningen heraf og advokatarbejdets omfang. Det er herved i lovforarbejderne forudsat, at der skal anvendes samme sagsværdi ved sagsomkostningsfastsættelsen som ved beregning af retsafgift. Det er dog samtidig forudsat, at der skal være et rimeligt forhold mellem de sagsomkostninger, der tilkendes til dækning af advokatsalær, og de advokatsalærer, der faktisk betales, jf. Højesterets dom af 7. maj 2008 (UfR 2008.1848).

Efter retsafgiftslovens § 3, stk. 1, 1. pkt., bestemmes sagens værdi efter påstanden i stævningen. Det fremgår af bestemmelsens forarbejder (Folketingstidende 2004-05, 1. samling, tillæg A, lovforslag nr. L 110, s. 3042-3043), at hvis påstanden er betinget af en modydelse, skal værdien af modydelsen fratrækkes, således at sagens værdi opgøres til nettoværdien af påstanden.

Som medlem af andelsboligforeningen ejer A en andel af foreningens formue, hvortil der er knyttet en eksklusiv brugsret til bolig i foreningen. Medlemskabet indebærer herudover bl.a. ret til at udøve indflydelse i foreningen og pligt til at betale boligafgift. Ved en eksklusion ville A skulle fraflytte og afstå sine andele i foreningen, men han ville samtidig modtage værdien af de afståede andele, som hans brugsret knytter sig til.

Højesteret finder på denne baggrund, at værdien af andelsboligforeningens påstand om eksklusion af A må anses for 0 kr.

Sagsomkostningerne i denne sag må herefter fastsættes med udgangspunkt i det opnåede resultat og den økonomiske betydning heraf samt advokatarbejdets omfang. Andelsværdien skal tillægges en vis betydning, idet denne værdi i almindelighed vil være af betydning for parternes interesse i sagen, advokatarbejdets omfang og det med sagsførelsen forbundne ansvar.

Højesteret finder, at sagsomkostningerne for byretten til dækning af udgiften til advokatbistand passende kan fastsættes til 75.000 kr. (inkl. moms). Der er herved lagt vægt på sagens karakter, det opnåede resultat, parternes interesse i sagen og advokatarbejdets omfang. Værdien af andelene på i alt ca. 1,9 mio. kr. er endvidere tillagt en vis betydning.

Kommentar:

Kendelsen har stor relevans for alle retssager om andelshavers eksklusion.

I mange eksklusionssager retterne blot lagt sagsværdien (andelsboligens pris) uden modydelse til grund når der skal beregnes salæromkostninger.

Selvom Højesteret skriver, at man tager udgangspunkt i en sagsværdi på 0 kr. så ender man alligevel på et resultat svarende til en sagsværdi på mindst 230.001 kr.

Derfor kan man konkludere, at bl.a. advokatens arbejde alligevel tillægges væsentligt større værdi end landsretternes vejledende satser for advokatbistand.

Det kan overvejes om kendelsen medfører, at eksklussionssager som udgangspunkt er småssager, da sagsværdien er 0 kr. og dermed under 50.000 kr. jf. RPL § 400, stk. 1 nr. 1.

Småsagsbehandling vil ikke være formålstjenesteligt og vil formentligt kunne undgås med henvisning til RPL § 402, stk. 1 nr. 1-2, da sagerne både kan være komplicerede og have stor betydning for den part, som risikerer at miste sin bolig.

Endeligt fastslår kendelsen indirekte at sager om andelshavers eksklusion ikke kan afgøres efter RPL § 401, stk. 3, som vedrører lejers opsigelse eller ophævelse.

 

Hvornår må man true en lejer med ophævelse?

Claus Højte fra LLO Hovedstaden har fundet dette grænseoverskridende eksempel!

Udlejers advokat: Hvis du, kære lejer, ikke hjælper med at sætte lejen op for en anden lejer, så bliver du smidt ud af din bolig.

Dette truer et af de større advokathuse i København med, hvis en lejer ikke vil vise sin lejlighed frem for boligretten, som et led i at fastholde en høj leje i en anden lejebolig.

I det pågældende tilfælde har advokatfirmaet af udlejeren fået lov til at true en lejer med ophævelse, fordi advokaten skal bruge en sammenligning i en sag for en helt anden udlejer et helt andet sted i byen.

I LLO mener vi, at fremgangsmåden er på kant med de advokatetiske regler og vil få den testet ved advokatnævnet.

Derfor vil LLO:

• • Sikre at lejerne får større ret til selvbestemmelse - det skal være lejeren, der bestemmer, hvem hun lukker ind i sit hjem.
  • Sikre at lejerne får krav på ordentlige frister for at give adgang, så lejer ikke skal leve sit liv efter udlejers kalender.
  • Kræve at det får konsekvenser for udlejere, som uberettiget truer lejere på deres hjem.