Energisparepakken, paradoksproblemet og mytedannelser

Lejernes Landsorganisation (LLO) og Ejendomsforeningen Danmark (ED) er generelt uenige om mange boligrelaterede spørgsmål og problematikker, samt i hvilken retning vi lovgivningsmæssigt bør bevæge os. Dette er dog langt fra et paradoks, idet vi repræsenterer hhv. Lejere og udlejerne, som helt grundlæggende har meget modsatrettede behov i relation til lejeboligmarkedet.

Men vi er ikke kun uenige. I LLO er vi faktisk enige med John Frederiksen, Direktør i ED, i, at Energisparepakken ikke virker. Det kan vi konstatere, da meget få udlejere har brugt de muligheder, Folketinget har givet dem. Vi er også enige i, at bestemmelserne er bøvlede og virker mod hensigten pga. uklarheder.

Men her hører enigheden op

John Frederiksen taler om det såkaldte paradoksproblem link. Det er et begreb, det er lykkedes Ejendomsforeningen Danmark at få alle til at tale om, ved at gentage det i en uendelighed. Men det gør ikke en påstand til en sandhed, at man gentager noget igen og igen, kun til en myte, som så til gengæld fejres af de troende. Det er ren demagogi.

Vi i LLO har adskillige gange udfordret ED, til at dokumentere påstanden om, at det er udlejer, der betaler og lejer der nyder energiforbedringer. Disse opfordringer er blevet mødt med tavshed, eller med at det jo i sin tid var Concito, der lancerede begrebet.

Men dokumentation, bare et lille regnestykke, eller et eksempel fra virkeligheden er helt udeblevet. Heller ikke i LLO’s daglige drift er vi nogensinde stødt på projekter, hvor udlejer såede og lejer høstede. Tværtimod.

Almindelige energibesparelsesarbejder

De mest almindelige energibesparelser er for eksempel:

• Udskiftning af vinduer fra forsatsvinduer til termovinduer: Her er der stik- og hugfast retspraksis for at 2/3 af investeringen – alt inkl., selv byggelånsrenter og et honorar til udlejer for at forestå forbedringen – danner grundlag for en lejeforhøjelse på p.t. ca. 7 %. Resten af investeringen må trækkes på ejendommens vedligeholdelseskonti. Hvor meget lejer sparer på varmen er udlejer uvedkommende, men jeg kan fortælle, at den typiske varmebesparelse på at skifte fra forsats- til termovinduer er ca. 20-40 kr. pr. kvm. pr. år – mens huslejestigningen er ca. 100 kr. pr. kvm. pr. år.

• Isolering af klimaskærm: Praksis er, at 100% af investeringen til isolering trækker p.t. 7% i lejeforhøjelse.

• Forbedring af centralvarmeanlæg: Energisparepakken bestemmer, at udlejer kan få forrentet vedligeholdelse (som er betalt af lejerne på forhånd), hvis lejer sparer på varmen tilsvarende. Her er der tale om en højere forrentning end 7% fordi udlejer også får afkast af den lejerbetalte vedligeholdelse ud over forbedringsudgiften.

Udlejer har større afkast ved at modernisere

I LLO har vi en formodning om, at grunden til de manglende energirenoveringer ligger et helt andet sted end i en dårlig energilovgivning, nemlig i, at har man som udlejer likvid kapital, så får man et større afkast ved at modernisere enkelte boliger efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. end ved at lave energiforbedringer. Og når vi taler København, så er lejen efterhånden så høj – blandt andet pga. BRL. § 5, stk. 2, at man simpelthen vil få udlejningsproblemer, hvis man lægger energirenoveringer oven i den høje leje for de moderniserede boliger. Altså er indtægten usikker.

Vi vil derfor gerne præsentere et alternativt paradoks, nemlig at det er lejerne der betaler varmeregningen, mens det suverænt er udlejerne, der bestemmer hvor høj den skal være!