Ændringer i lejeloven træder i kraft 1. juli

Kære lejer.

Den 1. juli 2015 trådte en række vigtige ændringer af lejelovene i den privatejede udlejningssektor i kraft. Lejelovsændringerne har været undervejs under skiftende regeringer siden 2005. I foråret 2015 lykkedes det et bredt flertal i Folketinget bestående af Regeringen (Socialdemokratiet og Det Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten at blive enige om ændring af lejelovene.

Lejernes LO har her en kort vejledning til de nye regler. Uanset om du skal leje en lejlighed, har en tvist med din udlejer eller er valgt til beboerrepræsentation i ejendommen, så har de nye regler stor betydning for dig.

Hvis du er i tvivl om dine rettigheder, så kontakt din lokale LLO-afdeling. De nye regler beskrives derudover herunder.

Med venlig hilsen,
Helene Toxværd, formand for Lejernes LO

Nye regler, når du flytter ind og når du skal fraflytte din bolig

Når du flytter ind
Det er meget vigtigt, at du husker, at du altid skal lave din egen indflytningsrapport. Det er en mangelliste, hvor du nøje beskriver de fejl og mangler, lejemålet har ved indflytning. Mangler der en elrosette eller en dør mellem to værelser. Er der en plet på gulvet. Er vægge, lofter, paneler og radiatorer i alle rum nymalede, eller er de slidte. Indflytningsmangellisten skal du sende anbefalet til udlejer, således at han har den i hænde senest 14 dage efter, at du har fået lejemålets nøgler udleveret. Ellers kan du risikere, at udlejer kræver, at du betaler for udbedring af manglerne ved fraflytning.

Din indflytningsrapport er helt uafhængig af udlejers indflytningsrapport. Din indflytningsrapport er dit bevis for, hvilken stand lejemålet havde ved indflytning

Som noget nyt er lejeloven ændret, så udlejer skal afholde et indflytningssyn, hvor eventuelle mangler ved indflytning skal gennemgås. Dette gælder for alle lejekontrakter indgået efter d. 1. juli 2015. Disse regler gælder kun for de lejere, der lejer en lejlighed af en udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.

Indflytningssynet skal ske "i forbindelse med indflytningen", og udlejer skal indkalde dig til et syn. Der er ikke i loven fastsat en frist for, hvornår udlejer skal indkalde til indflytningssyn.

Ved synet skal din udlejer udlevere en rapport til dig over eventuelle indflytningsmangler. Du kan vælge at kvittere for modtagelsen af rapporten. Hvis du ikke er til stede ved indflytningssynet, eller du nægter at kvittere for modtagelse af rapporten, så skal udlejer inden 14 dage efter synet fremsende rapporten til dig.

Rapporten er udlejerens opfattelse af lejemålets tilstand. Du behøver ikke at være enig med udlejer. Når du kvitterer for modtagelsen, skriver du ikke under på rapportens indhold, men du bekræfter at have modtaget den. Det kan dog være, at udlejer blander de to ting sammen. Hvis du ikke er enig, eller er usikker på, hvad rapporten betyder, så lad være med at skrive under, og kontakt LLO.

Hvis udlejer ikke overholder kravet om indkaldelse eller at afgive rapport, så kan udlejer ikke kræve istandsættelse ved fraflytning, bortset fra krav om skader, som lejer er ansvarlig for. Dette medfører, at lejer alene hæfter for "misligholdelse" af lejemålet. Misligholdelse omfatter fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, men ikke almindelig slid og ælde. Hvis du er i tvivl om et forhold er misligholdelse, så henvend dig hos LLO.

Hvis du ikke er enig i udlejers indflytningsrapport, er din vurdering af lejemålet sikret ved, at du, som nævnt ovenfor, har sendt udlejer din inflytningsmangelliste. Er der forskel mellem din opfattelse og udlejers opfattelse, så henvend dig til LLO. Vi kan hjælpe dig med at få rettet indflytningsrapporten og om nødvendigt få huslejenævnet til at gøre, hvem der har ret.

Når du fraflytter
Alle kontrakter indgået efter d. 1. juli 2015 er omfattet af de nye regler om nyistandsættelse ved fraflytning. Ældre lejekontrakter er ikke omfattet. At et lejemål skal afleveres "nyistandsat" betød, at alle malbare flader skal afleveres nymalet, og at gulvene skal være nylakerede. Disse regler medførte stort værdispild, da man eksempevis ved fraflytning skulle male vægge, som var malet for under et år siden.

Med de nye regler kan din udlejer ikke ræve total nyistandsættelse, men kun "nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af "træ og jern" (paneler, døre, radiatorer), samt mellemslibning og lakering af gulve." Det skal forstås sådan, at udlejer kan kræve, at lejemålet afleveres vel vedligeholdt. Udlejer kan alene kræve vedligeholdelse i det omfang, det er "påkrævet". Hvis der er tvivl om, hvorvidt noget er påkrævet, kan Huslejenævnet træffe afgørelse herom.

Udlejer kan aldrig kræve, at du afleverer lejemålet i bedre stand, end du overtog det. Almindeligt slid og ælde kan udlejer heller ikke kræve, at du udbedrer.

En lejer kan heller ikke hæfte for at skulle foretage andre arbejder end de, som han havde vedligeholdelsespligten for i lejeperioden, bortset fra misligholdelse.

Hvis du lejer en lejlighed i en ejendom, der har mere end 6 beboelseslejligheder, og ejendommen ligger i en såkaldt reguleret kommune, kan du ikke blive pålagt mere end den indvendige vedligeholdelse af lejemålet (dvs. maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulv). Der er dog en undtagelse for lejemål med haver. Her kan det aftales, at lejer skal vedligeholde haven. I ejendomme med mindre end 7 lejemål kan det aftales, at lejer mod en huslejereduktion vedligeholder andet end den indvendige vedligeholdelse.

Til dig, som er valgt som beboerrepræsentant

I ejendomme med mere end 6 lejemål, såkaldt storhuse, har lejerne ret til på et beboermøde at vælge en beboerrepræsentation. Det giver lejerne en række rettigheder og indsigt, man ikke har som enkeltlejer. Beboerrepræsentationen består af 3 personer.

Den nye lejelov giver på nogle punkter beboerrepræsentationen flere rettigheder, på andre områder mister beboerrepræsentationen rettigheder. Lejernes LO afholder hvert år mange kurser for beboerrepræsentationerne. Vi råder derfor beboerrepræsentanterne til at tilmelde sig kurserne, og dermed få et godt kendskab til ændringerne i lejelovene. Nedenstående gennemgang er kun "toppen af isbjerget."

Obligatoriske vedligeholdelsesplaner i storhuse

Hvert år indbetaler lejerne ifølge boligreguleringslovens § 18 og 18b via huslejen i storhuse i gennemsnit 154 kr. pr. kvm boligareal i ejendommen til vedligeholdelse af ejendommen (2014 beløb). Cirka halvdelen skal udlejer indbetale til Grundejernes Investeringsfond. Lejerne og beboerrepræsentationen kan altid finde en oversigt over udlejers indbetalinger og regnskab for udbetalingerne til udlejer på fonderns hjemmeside www.GI.dk. Udlejer skal sende oplysningerne til GI, og lejerne kan se regnskabet på GI's hjemmeside. Regnskabet skal indsendes til GI senest inden 6 måneder efter udgangen af det år, som regnskabet vedrører. Hvis du ønsker at kontrollere enkelte poster på regnskabet, fx ved at se bilag, skal du efter den nye lejelov rette henvendelse til huslejenævnet, som så vil hjælpe dig med at få de nødvendige oplysninger. Kontakt LLO, og vi hjælper hermed. 

I den nye lejelov er det nu præciseret, at udlejer skal vedligeholde ejendommen, uanset saldoen på ejendommens vedligeholdelseskonti. Saldoen bliver negativ, hvis udlejer har vedligeholdelsesudgifter, der overstiger henlæggelserne. Det skal her huskes, at den fornuftige udlejer, dengang ejendommen blev handler, altid har fået et prisnedslag, hvis ejendommen havde vedligeholdelsesmangler. 

Din udlejer skal efter den nye lejelov fra den 1. januar 2016 hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-års periode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til et orienterende møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen. Planen skal ikke godkendes af lejerne. 

Udlejer skal redegøre for alle de planlagte større vedligeholdelsesarbejder, herunder vedligeholdelsesarbejder indvendigt i ejendommen og udvendigt. Du skal være opmærksom på, at i lejelovgivningen hører vedligeholdelse af køkkener og badeværelser også til udlejers udvendige vedligeholdelsespligt. 

Din udlejer mister retten til at opkræve beløb efter § 18 og 18 b, hvis han ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Det gælder imidlertid kun, hvis lejerne eller beboerrepræsentationen har indbragt en sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejerens indbringelse af sag for huslejenævnet, førend han har udarbejdet en vedligeholdelsesplan og udleveret den til lejerne. 

Tvister om der er udarbejdet en vedligeholdelsesplan skal afgøres af huslejenævnet. Nævnet kan tage stilling til udarbejdelsen og til om der faktisk foreligger en vedligeholdelsesplan. Nævnet skal ikke godkende eller tage stilling til indholdet af vedligeholdelsesplanen. 

Ny mulighed for varsling af højere leje i storhuse
I lejemål i storhuse, dvs. ejendomme med mere end 6 beboelseslejemål, kan udlejer, hvis udlejer kan dokumentere, at omkostningerne ved at drive ejendommen overstiger lejeindtægterne, varsle en lejeforhøjelse ved at fremsende et budget over omkostningerne til lejerne og beboerrepræsentationen. Denne regel bruges særligt at udlejere af ejendomme med mange lejemål. 

I mange mindre storhuse varsler udlejer ikke med et budget over alle udgifter, men benytter en særregel, som giver ret til at varsle stigninger i skatter og afgifter, samt øgede henlæggelser til vedligeholdelse. Det skyldes, at mange lejligheder i mindre storhuse er udlejet til overleje, hvor udlejer allerede får rigeligt ind i leje til at dække omkostningerne. Varsler han efter omkostningerne i alt, skulle han sætte lejen ned. Kun ved, at enkeltlejeren i disse ejendomme klager over lejen, kan lejen nedsættes til det lovlige niveau. Kontakt LLO herom. 

For at lette udlejers administration i de store og mellemstore udlejningsejendomme, er der i den nye lejelov indført en bestemmelse, der giver udlejere af storhuse lov til at undlade at varsle omkostningsbestemt leje med et fuldt budget i 2 år, og i stedet nøjes med en regulering af omkostningerne med nettoprisindekset i de 2 år. Du skal være opmærkom på, at hvis udlejer herefter vil have lejeforhøjelse, skal udlejer varsle med et samlet omkostningsbestemt budget. 

Det er kun de nødvendige driftsudgifter, der kan kræves reguleret med nettoprisindekset. Udlejer kan ikke foretage nettoprisindeksregulering af det afkast, som lejerne betaler til udlejer, og heller ikke af de forbedringsforhøjelser, som lejeren betaler for forbedringer indvendigt i lejemålet eller udvendigt på ejendommen. 

Nu pligt til for-høring af beboerrepræsentationen i storhuse. 
Med den nye lejelov er det bestemt, at udlejer senest 7 dage før varslingen af lejeforhøjelse til lejerne skal sende kopi af varslingen til beboerrepræsentationen i ejendommen. 

Varslingen til lejerne og kopien til beboerrepræsentationen skal indeholde oplysning om det gældende budget og om det nye budget, samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringerne i de enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen ugyldig. 

Beboerrepræsentationen kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger, skal fremsende en skriftlige redegørelse og supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet, til beboerrepræsentationen. Det kan for eksempel være dokumentation for udgiften til vicevært, renholdelse, m.m. Denne mulighed for indsigt i ejendommens omkostninger har lejerne kun, hvis de har valgt en beboerrepræsentation. 

Ny 60 kroners regel i storhuse
I den nye lejelov har Folketinget desværre besluttet at fjerne de usanktionerede regler om indseende og medinddragelse af beboerrepræsentationen. I stedet er indført en generel formålsbestemmelse om inddragelse af beboerrepræsentationen. 

Efter 1. januar 2016 skal udlejer, ved gennemførelse af større forbedringsarbejder, hvor lejeforhøjelsen sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år, vil udgøre mere end 60 kr. pr. kvm. bruttoetageareal (2015-niveau), indkalde beboerrepræsentationen til et møde, samt senest 2 uger før mødet tilsende skriftligt materiale herom. På mødet drøftes udbudsmaterialet, og der skal gives et overslag over forbedringsforhøjelsen. 

Nye regler for opsigelse af lejere af ejerlejligheder og enfamiliehuse

Hvis du lejer en bolig, der har status som ejerlejlighed eller parcelhus, og boligloven er ejet af en ejer, der kun udlejer denne bolig, skal du være opmærksom på, at der i lejeloven nu er indført en lettere adgang til at opsige dig. 

Den nye opsigelsesmulighed gælder kun for lejeaftaler indgået efter 1. julig 2015. Det er en betingelse, at det lejede skal være en udlejet andels- eller ejerbolig, at udlejer skal have ejet boligen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse og at udlejer ikke må eje andre udlejede ejer- eller andelsboliger på tidspunktet for opsigelse, hvor udlejer selv skal benytte det lejede. 

Hvis alle ovenstående krav er mødt, kan lejemålet opsiges med 1 års varsel, og der skal i så fald foretages en skriftlig opsigelse, der overholder lejelovens formkrav. 

De hidtidige regler om opsigelse gælder stadigvæk. Forskellen på de nye og de eksisterende regler er, at det ikke længere skal vurderes om opsigelsen er "rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold". 

Andre vigtige nye regler med den nye lejelov

Mulighed for påbud af vedligeholdelse i uregulerede kommuner
Det er med den nye lejelov muligt at pålægge udlejeren at foretage udbedring af vedligeholdelsesmangler i de forholdsvis få kommuner, der har vedtaget, at boligreguleringsloven ikke skal gælde i kommunen. 19 kommuner ud af Danmarks 98 kommuner har vedtaget, at boligreguleringsloven ikke skal gælde i kommunen.

Straffen for dusør skærpes
Med den nye lejelov skærpes straffen for at modtage dusør. Det er forbudt at kræve eller modtage vederlag fra lejere ved formidling af lejeforhold. Udlejer må således ikke modtage penge for at lejer modtager en kontrakt. Dette kan udløse en bøde, og i visse sager medvirke til, at udlejer sættes under tvungen administration. Det er ikke ulovligt for en lejer at betale dusør. Lejeren bliver ikke straffet for at have betalt dusør. 
 

Nettoprisregulering i stedet for trappelejeaftaler
Den nye lejelov betyder, at udlejer ikke længere kan lave de såkaldte "trappelejeklausuler". En lovlig trappelejeklausul er en aftale i lejekontraktens § 11 om, at lejen stiger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Lejeaftaler indgået d. 1. juli 2015 og fremover må ikke indeholde en sådan aftale. De aftaler i lejekontrakter om trappeleje, der er indgået før 1. juli 2015, fortsætter uændret. 

Ændringerne betyder, at fremover kan udlejer af lejligheder beliggende i småhuse (dvs. ejendomme med mindre end 7 beboelseslejemål) med lejeren kun lovligt aftale, at lejen reguleres med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, og/eller hvert andet år efter udviklingen i det lejedes værdi. Ved det lejedes værdi forstår man lejen i sammenlignelige lejemål, når det gælder art, beliggenhed, udstyr og lignende. 

Hvis du lejer en lejlighed, der er en såkaldt "gennemgribende moderniseret lejlighed", dvs. lejligheden er moderniseret for mere end 249.807 kr eller 2184 pr. kvm. (2015 niveau), kan udlejeren fremover heller ikke lovligt aftale at regulere lejen med trappeleje, men kun som nævnt ovenfor med nettoprisindeks og/eller efter det lejedes værdi. 

Hvis du lejer en lejlighed, der ligger i en ejendom opført efter 1991 har udlejeren ifølge lejeloven ret til at aftale en "fri" leje, hvis det udtrykkeligt er aftalt i lejekontraktens § 11. Du aftaler her en slags markedsleje, som det er vanskeligt at få sat ned, selvom du har skrevet under på en alt for høj leje. I disse lejemål kan udlejer heller ikke fremover lovligt lave trappelejeaftaler, men må nøjes med en ret til at aftale en regulering af lejen efter nettoprisindeks. 

Nye gebyrregler for afgørelse af en tvist mellem lejer og udlejer
Med den nye lejelov hæves gebyret for at få afgjort en tvist i Huslejenævnet fra 141 kr. pr. sag (2015 niveau) til 302 kr. pr. sag. Derudover pålægges udlejeren nu et ekstra huslejenævnsgebyr på 2.097 kr., hvis lejeren får fuldt medhold i huslejenævnet, uanset om sagen er rejst af lejeren eller af udlejeren. Hvis der indgås forlig i en sag, betaler udlejeren ikke gebyr. 

Hvis du er i tvivl om dine rettigheder, så henvend dig til den lokale afdeling af Lejerens LO. Ring til LLO's Landssekretariat på 33 86 09 10 og få oplyst den nærmeste LLO afdeling. 

Redaktion: Anders Svendsen og Jesper Larsen, juni 2015.